发布日期：2024-08-01 21:17 点击次数：80
昨天，一套位于耀江文鼎苑21幢的大户型房源在阿里法拍上竞价拍卖。
房源起拍价仅5.4万/㎡，本人又是不错兼顾学区投资和自住的大户型，在过往的脚本里，就算不激发哄抢，也有东谈主会在终末时刻捡漏。
效果却是，流拍！
因“孟母”而风靡云蒸，如今却堕入窘态，究竟是行情，如故房源本人使然呢？
01
5.4万/㎡底价无东谈主问津
楼上房源曾以10.57万/㎡成交
事实上，这套房源还是二次登陆法拍市集了。
本年6月25日，初度拍卖流拍，今天再度上架，起拍价从上一次的1158.3万元直降到984.56万元，十分于打了85折。
房源落位于文鼎苑二期21幢2单位1601，是一套缔造面积180.5㎡的大户型，形态4房2厅2卫。
我从好找房平台上找到了相通面积房源的户型图，不错看出，固然房屋建成年份已有快20年，但形态并不逾期。
南向4开间，餐客厅一体，主卧套房，有三个阳台，其中南向如故浊富的弧形阳台。再加上老屋子较高的得房率，这套屋子举座的使用面积和舒鸿沟极少不比面前的家具差。
文鼎苑180.5㎡房源户型图（图源：好找房）
况兼21幢刚好挨着小区东谈主工湖，加上房源优厚的楼层，在这个季节刚好能看到荷花满池的好意思景。
不管是形态如故落位，该房源都有上风，况兼价钱也远低于市集。
文鼎苑的东谈主工湖（摄于2023年夏）
据杭房数据，最近6年，文鼎苑一共成交了3套180.5㎡的房源。
2018年7月，一套高楼层以总价1100万成交，折合单价6.11万/㎡。
2021年3月，21幢2单位17楼某房以总价1900万成交，折合单价10.53万/㎡。
戏剧性的是，刚好是这套流拍房源的楼上邻居。
文鼎苑180.5㎡曾以10.53万元/㎡成交（图源：杭房数据）
而本年1月，同样的21幢12楼以1206万元成交，折合单价6.68万/㎡。
尽管半年来该户型莫得成交纪录，但好找房上的挂牌价钱无数在7万/㎡掌握。
总之一句话，这套房源的起拍价照比巅峰时刻已斩半，且比日常市集价低了近20%。
那无东谈主“捡漏”的原因是什么呢？
02
房源仍有东谈主居住
隐性用度仍不是一笔小开销
咱们预计，最主要的原因是，该套房源背后情况复杂。
据阿里法拍，房源蓝本属于白某某和谢某某，不知何以原因，两东谈主名下的这套房源被乌鲁木皆市中级东谈主民法院查封，而在被查封前，已被典质给了工行开元支行，且屋子里面前仍有东谈主居住。
图源：阿里法拍
因此，别看名义价钱低廉，其实背后还有好多隐性资本。
比如相通资本。不管拍下来自住或他用，总要先和现居民完毕一致吧。在过往的法拍房新闻中，因强制清退居民而导致的纠纷擢发难数，轻则吵嘴之争，严重极少的致使发生“血光之灾”。
还有交往、过户技艺产生的万般用度。固然房源无需交纳5.3%的升值税，但契税是免不了的。
140㎡以上的房屋要按成交价3%来交纳，按底价984万来算，光是这一项开销就有毛30万。
还有印花税、房屋交割费、拖欠的水暖煤气物业费，琳琅满目加起来并不算一笔小钱。
图源：阿里法拍
而该房屋已二度流拍，再度上架时，起拍价会再降一降，参考泰禾杭州院子“楼王”，从近1亿，降到3700万。
“你不买，我不买，价钱还能降几百（万）”还是成了法拍客的通识了。
因此，不管从现阶段的起拍价，如故房源本人存在的隐患，这都不算一个真实能“捡低廉”的方针物。
03
最廉价降到4字头
“首席”学区房均价降了四成
况且，5.4万/㎡的单价在文鼎苑真的“稀缺”吗？
把柄手边买房、好找房、杭房数据等多个平台统计，最近90天文鼎苑的挂牌价在6.6-6.8万/㎡之间，签约均价5.2-5.4万/㎡。
比较最岑岭时刻，还是降了4成以上。
而具体到每一套房源，成交价在5万/㎡出面，致使“4”打头的并不至极。
母子姐弟7月21日，就有一套157㎡的高楼层以总价785万/㎡成交，单价4.99万/㎡。
6月底，一套216㎡的中楼层卖了915万，单价4.24万/㎡。固然有中介暗意，不少屋子都“作念低”了，但面前5.5万元/㎡掌握的房源，有大把能挑挑拣拣。
最近，中介们都在推一套134㎡的边套大三房，这个户型可谓小区里的“明星户型”，固然唯有3个卧室，但胜在空间无边，形态全明不说，西侧还带有一个近20㎡的超大阳台。
在房价最高时，这个户型成交价多在8万/㎡以上，而面前总价只消699万，单价不外5.2万/㎡。
不外，文鼎苑的中介告诉我，面前的价钱已不太有不息下探的空间了，最近90天至少成交了20套，在城西一带排在前三名。
“毕竟，学军本部的牌号如故很响的，这几年招生也都是爆满谷物肉系列，面前价钱降下去了，过来为孩子买房的家长群体挺活跃的。”该中介说。